Le monde du travail est en pleine mutation, et l’un des phénomènes les plus marquants de ces dernières années est sans conteste le développement du coworking. Ces espaces de travail partagés ont un impact majeur sur le marché immobilier commercial, à la fois en termes d’offre et de demande. Dans cet article, nous vous proposons d’explorer les différentes facettes de cette révolution qui transforme notre manière de travailler et d’occuper l’espace.
Qu’est-ce que le coworking ?
Le coworking est un concept apparu dans les années 2000 aux États-Unis, qui consiste à partager des espaces de travail entre plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants. Les coworkers bénéficient ainsi d’un environnement professionnel convivial et stimulant, avec des bureaux équipés, des salles de réunion et divers services (réception, cafétéria, etc.). La flexibilité est au cœur du modèle : les coworkers peuvent choisir une formule adaptée à leurs besoins (temps plein, mi-temps, à la journée) et moduler leur occupation selon leur activité.
Impact sur la demande immobilière
L’essor du coworking s’explique en partie par la transformation du monde du travail. La montée du freelancing, le développement du télétravail et la volonté de certaines entreprises d’opter pour des solutions plus souples que des baux commerciaux classiques sont autant de facteurs qui ont fait naître une nouvelle demande pour ces espaces partagés.
Selon une étude de JLL, la demande d’espaces de coworking a ainsi représenté près de 15 % des transactions immobilières en Île-de-France en 2018, contre moins de 5 % en 2016. Ce chiffre témoigne d’un réel engouement pour ces solutions alternatives, qui séduisent autant les petites structures que les grandes entreprises.
Cette tendance est également à l’œuvre au niveau mondial : selon la société américaine CBRE, le nombre d’espaces de coworking a connu une croissance annuelle moyenne de 23 % entre 2010 et 2017, atteignant plus de 50 millions de mètres carrés dans le monde.
Impact sur l’offre immobilière
Face à cette demande croissante, l’offre s’est rapidement structurée autour d’une multitude d’acteurs, allant des pure players spécialisés (comme WeWork ou Regus) aux groupes immobiliers diversifiant leur activité (comme Nexity ou Foncière des Régions).
Ces opérateurs investissent massivement pour créer ou rénover des locaux adaptés aux nouveaux modes de travail. Ils misent sur des aménagements innovants et design pour attirer les coworkers, tout en veillant à proposer des services à valeur ajoutée (accompagnement, formations, événements).
L’un des effets notables du coworking sur le marché immobilier commercial est la réduction du taux de vacance des locaux. En effet, les espaces de coworking permettent de rentabiliser des surfaces qui seraient autrement inoccupées. Ils contribuent ainsi à dynamiser l’offre immobilière et à redonner vie à certains quartiers.
Conséquences sur les prix et les baux commerciaux
L’impact du coworking sur les prix de l’immobilier commercial est plus difficile à évaluer. Certains experts estiment que la concurrence accrue entre opérateurs pourrait entraîner une baisse des loyers ; d’autres avancent au contraire que la valorisation des espaces de coworking (grâce à des équipements et services haut de gamme) pourrait soutenir les prix.
En revanche, il est clair que le coworking a un impact sur les modalités contractuelles des baux commerciaux. Les entreprises cherchent à négocier des baux plus flexibles, avec des durées courtes et des clauses de renouvellement ou de résiliation anticipée. Les propriétaires doivent donc s’adapter pour répondre à ces nouvelles exigences, sous peine de se retrouver en position défavorable face aux offres de coworking.
Vers une hybridation des modèles
Au-delà des effets directs sur le marché immobilier commercial, le coworking participe d’une évolution plus globale vers une hybridation des modèles d’occupation. On assiste ainsi à l’émergence d’espaces mixtes, combinant bureaux privatifs, open spaces partagés, salles de réunion et espaces de détente.
Ces lieux hybrides permettent de répondre aux besoins diversifiés des entreprises et des travailleurs, qui cherchent à concilier flexibilité, collaboration et bien-être. Ils sont également le reflet d’une prise de conscience grandissante de l’importance de l’environnement de travail dans la performance et la fidélisation des talents.
Le développement du coworking est donc un phénomène majeur qui impacte en profondeur le marché immobilier commercial, tant du côté de la demande que de l’offre. Cette révolution est loin d’être achevée : elle devrait continuer à redessiner les contours du marché dans les années à venir, portée par les évolutions sociétales et technologiques.