L’investissement immobilier est un choix prisé par de nombreux investisseurs, pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Toutefois, il est important de connaître les différences entre l’investissement résidentiel et commercial, afin de faire le meilleur choix en fonction de ses objectifs et contraintes. Dans cet article, nous vous présenterons les critères à prendre en compte pour choisir entre ces deux types d’investissements.
Rentabilité et risques
Le premier critère à considérer est la rentabilité potentielle de l’investissement. En général, l’immobilier commercial offre une rentabilité locative plus élevée que le résidentiel. En effet, les loyers des locaux commerciaux sont souvent plus élevés que ceux des logements, même si la demande est moindre. Néanmoins, cette rentabilité supérieure s’accompagne également de risques plus importants.
Dans le secteur résidentiel, les risques sont généralement liés aux impayés de loyer et aux vacances locatives. Dans le secteur commercial, les risques incluent également la faillite d’un locataire ou la disparition d’une activité économique dans la zone concernée. Il est donc crucial d’évaluer avec soin le profil de l’emplacement et du locataire potentiel avant d’investir dans un bien commercial.
Flexibilité et gestion
La gestion d’un investissement immobilier commercial est souvent plus complexe que celle d’un bien résidentiel. Les baux commerciaux sont généralement plus longs (3, 6 ou 9 ans) et incluent des clauses spécifiques liées à l’activité exercée par le locataire. De plus, les travaux d’aménagement ou de rénovation peuvent être plus coûteux et nécessiter des autorisations administratives.
En revanche, l’immobilier résidentiel offre une flexibilité plus importante, avec des baux d’une durée de 1 à 3 ans en moyenne et une possibilité de changer plus facilement de locataire. La gestion d’un bien résidentiel peut également être confiée à une agence immobilière, ce qui permet de déléguer une partie de la charge administrative et logistique.
Fiscalité et financement
La fiscalité est un critère important à prendre en compte lorsqu’on choisit entre un investissement résidentiel ou commercial. Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement résidentiel sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec un abattement forfaitaire pour frais de 30% dans le cadre du régime micro-foncier (pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an) ou la possibilité de déduire les charges réelles dans le cadre du régime réel.
L’investisseur peut également bénéficier de dispositifs fiscaux incitatifs pour l’immobilier locatif résidentiel, tels que la loi Pinel pour les logements neufs ou le dispositif Denormandie pour les logements anciens à rénover. En revanche, l’immobilier commercial est soumis à la taxe foncière, dont une partie peut être répercutée sur le locataire, et à la TVA (récupérable si l’investisseur est assujetti).
Le financement d’un investissement immobilier commercial est généralement plus difficile à obtenir que celui d’un bien résidentiel, en raison des risques associés et de la nécessité d’apporter un apport personnel plus important. Les banques sont souvent plus réticentes à financer ce type de projet, notamment pour les investisseurs peu expérimentés dans ce domaine.
Diversification et valorisation
L’investissement immobilier commercial peut permettre de diversifier son patrimoine et de se positionner sur des secteurs porteurs, tels que les bureaux, les commerces ou les entrepôts. Il est également possible d’investir dans des biens mixtes (commerciaux et résidentiels), qui offrent une diversification intra-patrimoniale.
En revanche, la valorisation du bien dépendra en grande partie de la santé économique du secteur concerné et de l’évolution des prix sur le marché local. Dans le résidentiel, la valorisation dépendra davantage de l’évolution démographique et du marché immobilier local.
Conclusion
Pour choisir entre un investissement résidentiel ou commercial, il convient donc de prendre en compte plusieurs critères, tels que la rentabilité, les risques, la gestion, la fiscalité et la diversification. L’investissement résidentiel peut convenir aux investisseurs souhaitant privilégier la sécurité et la simplicité de gestion, tandis que l’immobilier commercial peut offrir une rentabilité supérieure et une diversification sectorielle, à condition d’accepter des risques plus élevés et une gestion plus complexe.