Le L145-18 du Code de commerce encadre les conditions dans lesquelles un bailleur peut reprendre possession d’un local commercial pour y réaliser des travaux de reconstruction ou de surélévation. Ce texte, souvent méconnu des locataires comme des propriétaires, produit des effets concrets sur la stabilité des baux commerciaux en France. À l’horizon 2026, son application soulève des interrogations légitimes : qui peut invoquer ce droit ? Dans quels délais ? Quelles indemnités sont dues ? Les nouvelles dispositions attendues modifient l’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du preneur. Comprendre le fonctionnement de cet article est devenu indispensable pour tout commerçant ou investisseur immobilier qui souhaite anticiper les risques liés à son contrat de location.
Ce que dit réellement l’article L145-18 du Code de commerce
L’article L145-18 du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement d’un bail commercial, ou à y mettre fin, lorsqu’il entend démolir l’immeuble pour le reconstruire ou procéder à une surélévation. Ce droit n’est pas absolu. La loi impose des conditions précises qui protègent le locataire contre un usage abusif de cette faculté.
Le bailleur doit justifier d’un projet réel et sérieux de reconstruction. Une simple intention ne suffit pas : les tribunaux exigent que le projet soit suffisamment avancé, avec des autorisations administratives en cours ou obtenues. Cette exigence de sincérité du projet est vérifiée par les juridictions commerciales en cas de litige.
Le locataire évincé bénéficie d’une indemnité d’éviction, sauf s’il choisit d’être relogé dans les nouveaux locaux après reconstruction. Cette option de relogement constitue une alternative concrète : le preneur peut ainsi maintenir son activité dans le même secteur géographique, à condition que les nouveaux locaux soient équivalents en superficie et en situation commerciale.
La durée minimale de préavis prévue dans ce cadre est de trois ans. Ce délai laisse au locataire le temps de s’organiser : trouver un autre emplacement, négocier un nouveau bail, ou décider de cesser son activité. Environ 70 % des baux commerciaux concernés par ce type de procédure seraient résiliés à l’issue de cette période, selon les données disponibles dans les rapports des chambres de commerce et d’industrie. Ce chiffre, à prendre avec nuance, reflète la réalité d’un mécanisme rarement contesté en justice par les preneurs.
Le Ministère de l’Économie et des Finances surveille l’évolution de ces pratiques, notamment dans les zones de forte tension immobilière où la pression sur les locaux commerciaux s’accentue. Les syndicats de propriétaires et de locataires ont chacun défendu des positions opposées lors des consultations préparatoires aux réformes attendues en 2026.
Ce que 2026 change pour les bailleurs et les preneurs
L’année 2026 marque un tournant dans l’application des règles issues du L145-18. Les nouvelles dispositions attendues visent à renforcer la transparence des procédures et à mieux encadrer les délais de notification. Concrètement, plusieurs ajustements sont à prévoir pour les deux parties au contrat.
Pour le bailleur, la charge de la preuve du projet de reconstruction devient plus stricte. Les pièces justificatives exigées lors de la notification au locataire seront plus nombreuses. Un simple permis de démolir ne suffira plus à justifier l’éviction : des éléments relatifs au financement et à la faisabilité technique du projet pourront être demandés.
Pour le locataire, la protection s’améliore sur deux points. D’abord, le droit à l’information est renforcé : le preneur doit recevoir une notification détaillée précisant la nature des travaux, leur durée estimée et les conditions du relogement éventuel. Ensuite, les délais de réponse à l’offre de relogement sont allongés, laissant plus de temps pour évaluer les alternatives proposées.
Les baux en cours signés avant 2026 ne sont pas automatiquement soumis aux nouvelles règles. La date de la notification conditionne le régime applicable. Un bailleur qui notifie son projet après le 1er janvier 2026 devra respecter les nouvelles exigences, même si le bail a été conclu bien avant cette date.
Cette distinction temporelle génère une période transitoire délicate. Des baux commerciaux signés en 2022 ou 2023, arrivant à leur première échéance triennale entre 2025 et 2026, peuvent se retrouver à la frontière des deux régimes. La prudence contractuelle s’impose : vérifier les dates précises et consulter un professionnel du droit immobilier commercial avant toute démarche.
Les étapes concrètes d’une résiliation fondée sur le L145-18
Mettre en œuvre une résiliation sur le fondement de cet article suppose de respecter un ordre précis. Toute irrégularité procédurale expose le bailleur à voir sa demande rejetée, voire à devoir verser des dommages et intérêts supplémentaires au locataire.
Voici les principales étapes à suivre pour une procédure valide :
- Obtenir ou déposer les autorisations d’urbanisme nécessaires (permis de démolir, permis de construire) avant d’engager toute démarche auprès du locataire
- Rédiger une notification formelle par acte d’huissier, mentionnant explicitement le fondement légal (L145-18), la nature des travaux envisagés et la date envisagée de libération des lieux
- Respecter le délai de préavis de trois ans à compter de la notification, sauf accord amiable entre les parties pour un délai différent
- Proposer, si applicable, une offre de relogement dans des locaux équivalents, avec une description précise de ces locaux et des conditions financières
- Calculer et consigner l’indemnité d’éviction due au locataire si aucun relogement n’est accepté, en tenant compte du préjudice commercial subi
- Assurer le suivi de la procédure jusqu’à la libération effective des lieux, avec un procès-verbal de remise des clés
Chaque étape peut faire l’objet d’un contentieux. Les juridictions commerciales sont compétentes pour trancher les litiges relatifs à l’indemnité d’éviction, au sérieux du projet de reconstruction ou à la validité de l’offre de relogement. Se faire accompagner par un avocat spécialisé en baux commerciaux réduit significativement les risques d’erreur procédurale.
Le calcul de l’indemnité d’éviction mérite une attention particulière. Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation et, dans certains cas, la perte de clientèle. Cette indemnité peut atteindre des montants très élevés pour des commerces bien implantés, ce qui rend la procédure coûteuse pour le bailleur qui n’offre pas de relogement satisfaisant.
Ce que les locataires ignorent souvent sur leurs droits
La méconnaissance du L145-18 joue systématiquement en défaveur du locataire. Beaucoup de preneurs acceptent une notification d’éviction sans en vérifier la régularité, perdant ainsi des droits à indemnisation ou des possibilités de contestation.
Le droit au relogement est fréquemment sous-estimé. Si le bailleur propose un relogement, le locataire n’est pas obligé d’accepter les premières conditions proposées. Il peut négocier la superficie, le loyer, la localisation et les conditions du nouveau bail. Un refus abusif de l’offre de relogement peut toutefois réduire l’indemnité à laquelle le preneur a droit.
La sincérité du projet de reconstruction est contestable. Si les travaux ne débutent pas dans un délai raisonnable après la libération des lieux, le locataire peut invoquer un détournement de procédure et réclamer des dommages et intérêts. Les tribunaux ont déjà sanctionné des bailleurs qui avaient utilisé le L145-18 pour récupérer un local sans réellement engager de travaux.
Le recours aux chambres de commerce et d’industrie représente une piste souvent négligée. Ces organismes proposent des services de médiation et d’information juridique qui permettent aux commerçants de mieux appréhender leurs droits avant d’engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Enfin, la consultation du site Légifrance permet de vérifier le texte exact de l’article L145-18 et ses éventuelles modifications récentes. Le site Service-public.fr propose également des fiches pratiques accessibles sur la résiliation des baux commerciaux, utiles pour une première orientation avant de consulter un professionnel. Aucune démarche importante ne devrait être engagée sans une lecture attentive du contrat de bail et une analyse juridique personnalisée de la situation.