La surface privative est un élément clé lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, cette donnée a un impact direct sur le prix du bien et constitue un critère essentiel pour le choix du logement. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la surface privative d’un bien immobilier à l’achat.
Qu’est-ce que la surface privative ?
La surface privative est définie comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il s’agit en somme de la surface habitable du bien immobilier, c’est-à-dire celle qui peut être réellement utilisée par les occupants.
Cette notion se distingue de la surface totale, qui inclut également les surfaces annexes telles que les balcons, terrasses, caves ou encore les parties communes dans le cas d’une copropriété. La surface privative est donc généralement inférieure à la surface totale.
Pourquoi est-ce important lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Lorsqu’on souhaite acheter un bien immobilier, la connaissance de sa surface privative revêt une importance particulière pour plusieurs raisons :
- Le prix au mètre carré : Le prix d’un bien immobilier est souvent exprimé en fonction de sa surface privative. Plus cette dernière est importante, plus le prix du bien sera élevé. Il est donc essentiel de connaître la surface privative pour pouvoir comparer les biens entre eux et déterminer si un logement est vendu à un prix juste.
- Les besoins en espace : Chaque acheteur a des besoins spécifiques en termes d’espace, en fonction de ses projets (famille, travail à domicile, etc.). Connaître la surface privative permet ainsi de vérifier si le bien correspond aux attentes de l’acheteur et éviter les déceptions.
- Les charges de copropriété : Dans le cas d’un appartement en copropriété, la surface privative peut également influencer le montant des charges à payer. En effet, certaines charges sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété, qui sont directement liés à la surface habitable.
Comment mesurer la surface privative ?
Pour mesurer la surface privative d’un bien immobilier, il convient de respecter les règles définies par la loi Carrez. Cette loi impose notamment que seuls les locaux ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre soient pris en compte dans le calcul. Les combles non aménagés, les caves ou encore les garages ne font donc pas partie de la surface privative selon cette loi.
Dans le cas d’une vente immobilière, il revient au vendeur de fournir un diagnostic de surface loi Carrez, qui doit être réalisé par un professionnel habilité. Ce document est obligatoire et doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente.
Il est également possible de mesurer soi-même la surface privative, en respectant les règles évoquées précédemment. Toutefois, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs et les litiges potentiels entre acheteur et vendeur.
Les cas particuliers
Il existe quelques cas particuliers concernant la surface privative :
- Les maisons individuelles : Dans le cas d’une maison, la surface privative correspond généralement à la surface habitable depuis le 1er janvier 2020. Cependant, les règles de calcul diffèrent légèrement : ainsi, les combles aménagés peuvent être pris en compte dans la surface privative si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
- Les logements neufs : Pour les logements neufs, la surface privative doit être mentionnée dans le contrat de vente sur plan (appelé VEFA pour Vente en l’état futur d’achèvement). Cette mention permet à l’acheteur d’avoir une visibilité sur la superficie du bien qu’il s’apprête à acquérir.
- Les biens atypiques : Certains biens immobiliers (lofts, anciens ateliers, etc.) peuvent présenter des spécificités architecturales complexes à prendre en compte dans le calcul de la surface privative. Dans ce cas, il est essentiel de faire appel à un professionnel pour mesurer cette superficie avec précision.
La surface privative est un critère essentiel lors de l’achat d’un bien immobilier. Elle permet en effet de comparer les biens entre eux, de vérifier si le logement correspond aux besoins de l’acheteur et d’estimer les charges éventuelles liées à la copropriété. Pour mesurer cette superficie, il convient de respecter les règles définies par la loi Carrez et, idéalement, de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs. Enfin, certains cas particuliers comme les maisons individuelles, les logements neufs ou les biens atypiques peuvent nécessiter des ajustements dans le calcul de la surface privative.