Charges locatives pour locataire et propriétaire : tout savoir sur leur répartition

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses liées à l’usage d’un logement et à ses équipements. Elles concernent à la fois le propriétaire et le locataire, et leur répartition peut parfois être source de litiges. Dans cet article, nous faisons le point sur la répartition des charges entre ces deux parties, les différentes catégories de charges et les responsabilités de chacun.

La législation en matière de charges locatives

La loi du 6 juillet 1989 réglemente les rapports entre locataires et bailleurs en matière de logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale. Elle prévoit que certaines dépenses sont intégralement supportées par le propriétaire, tandis que d’autres peuvent être récupérées auprès du locataire. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Il est important de souligner que les charges non récupérables, c’est-à-dire celles qui ne peuvent pas être imputées au locataire, sont à la charge exclusive du propriétaire. Cela concerne notamment les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation qui ne sont pas liés à un usage normal du logement. En revanche, les charges récupérables doivent être acquittées par le locataire en contrepartie des services rendus ou des dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du locataire.

Les différentes catégories de charges récupérables

Le décret du 26 août 1987 distingue trois grandes catégories de charges récupérables :

  1. Les charges relatives aux parties communes : elles concernent principalement l’entretien, l’éclairage et le chauffage des parties communes, ainsi que les équipements collectifs (ascenseur, interphone, etc.). Le montant de ces charges peut varier en fonction du type d’immeuble et des prestations proposées.
  2. Les charges liées à l’eau, au chauffage et à la production d’eau chaude : elles comprennent les dépenses d’eau froide et chaude, ainsi que celles liées au chauffage collectif ou individuel. Leur montant est généralement calculé en fonction de la consommation réelle du locataire.
  3. Les autres charges récupérables : elles englobent notamment les dépenses liées à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, aux services extérieurs (gardien, concierge) ou encore aux contrats d’entretien pour les équipements individuels (chauffe-eau, chaudière, etc.).

Répartition des charges entre le propriétaire et le locataire

Pour éviter les litiges entre propriétaires et locataires, il est essentiel de bien préciser dans le contrat de location la répartition des charges. En règle générale, les charges récupérables sont payées par le locataire, tandis que les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire. Cependant, certaines dépenses peuvent être partagées entre les deux parties :

  • Les dépenses d’entretien courant, comme le nettoyage des sols, des vitres ou des équipements communs, peuvent être réparties en fonction de l’usage fait par chaque partie.
  • Les dépenses liées aux travaux d’amélioration doivent être supportées par le propriétaire, mais il peut demander au locataire de participer financièrement si ces travaux entraînent une diminution des charges ou une amélioration du confort du logement.
  • Les dépenses liées aux travaux de réparation et d’entretien sont généralement à la charge du propriétaire, sauf si le locataire a causé volontairement ou par négligence les dégradations nécessitant ces travaux.

Récupération et paiement des charges locatives

Le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables lors de la signature du contrat de location. Ce décompte doit être actualisé chaque année et communiqué au locataire. Il est également possible de prévoir un système de provision pour charges, qui consiste à verser mensuellement un montant forfaitaire pour couvrir les charges récupérables. Dans ce cas, une régularisation annuelle doit être effectuée pour tenir compte des dépenses réelles.

Le paiement des charges locatives doit être effectué par le locataire en même temps que le loyer. En cas de contestation, il est recommandé de tenter une conciliation à l’amiable avec le propriétaire. Si cela ne suffit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le juge du tribunal d’instance.

Les obligations du propriétaire et du locataire

Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire un logement décent et en bon état d’usage. Il doit également assurer les réparations nécessaires qui ne sont pas liées à un usage normal du logement. De son côté, le locataire doit utiliser le logement conformément à sa destination et en prendre soin. Il est également responsable des réparations locatives, c’est-à-dire celles liées à l’entretien courant et aux menues réparations.

Enfin, il est important de rappeler que les charges locatives sont encadrées par la loi et ne peuvent être modifiées librement par les parties. Toutefois, il est possible de négocier certaines dépenses, comme celles liées aux travaux d’amélioration ou aux services extérieurs, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location.

Ainsi, la répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire repose sur un cadre légal précis et vise à garantir une juste répartition des dépenses liées au logement. En cas de litige ou de désaccord, il est toujours préférable de privilégier le dialogue et la conciliation pour trouver une solution satisfaisante pour les deux parties.